
今年上海楼市的“小阳春”真不太一样。
成交量确实上来了,但背后最大的变化不是买家突然多了。
而是房东不再恐慌了。
库存降了,降价房源少了,涨价房源冒头了。
刚需的房子已经跌得差不多了,但改善型的房子还在挤泡沫。
市区老破小更稳了,郊区次新房有点发愁。
客户也没那么焦虑了,该买买,该等等,自住第一。
整体来看,上海楼市大崩盘的风险小了很多,但不同的房子,分化还在继续:
好的稳,差的难。

小阳春比往年更真
先上结论:
成交量起来了,供给缩了,房东不慌了,价格在磨底。
今年小阳春的质量,确实高于往年。
1、成交量。
2026年3月末那一周,上海二手房网签量冲到了7732套,创2023年以来新高。
3月网签量3.1万套,是过去5年以来的最高值。
节后到现在的成交量都不小,数字不会骗人,房子确实在加速卖。


房外房研究院制图
值得注意的是,带看量虽然比前两年峰值还低一点,但成交转化率高了。
反映买家更果断、决策周期缩短,是典型的积压释放行情特征。
2、供给端,这是今年最大的变量。
上海二手房的库存量,从2025年6月的高峰11.9万套,一路降到了现在的8.6万套,降了27%。
而且今年春节后,库存只涨了3周就开始重新下降;去年同期是连涨了8周才掉头。
这说明什么?房子挂出来的速度慢了,卖出去的速度快了。


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新增挂牌量也在减少。节后每周新增挂牌5437套,比2025年同期少了25%,
比2023、2024年同期更是少了45%。
很多房东不着急卖了,或者觉得现在价格太低,干脆撤牌不挂了。
房东的心态从“恐慌出清”变成了“理性等待”。
数据也很明显:
降价房源量比高峰期下降了65%。
而涨价房源从节前每周400套左右,快速反弹到909套。


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3、价格方面,成交价确实反弹了一点,挂牌价下跌的斜率也变缓了。
但也要提醒一句:过去几年,每年小阳春价格都会反弹一下,但一到5、6月份就开始回落。
所以现在只能说“价格磨底的信号在积累”,还没到全面反转的时候。

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刚需触底,改善还得等
成交量涨了,但不是所有房子都涨。
结构分化非常严重,一句话概括:
低总价刚需已经喘过气来,改善型还在挨打。
总价段:
300万以下的房子,网签成交占比高达68.5%,而且从去年三季度开始就一直维持在高位。
最底层的购买力在动,这部分房子价格跌得狠,已经回到了2015-2016年的水平。
所以刚需买家觉得差不多了,该上车就上车。

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500万到800万的首改群体,价格还没止跌。
节后挂牌量还在增加,而且受到3.5代新房的分流。

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800万到1500万的改善盘,是最冷的。
成交占比在下降,买家普遍在等价格到位。
这部分房子受冲击最大:
一边是2025年下半年开始的新房解禁潮,很多投资客抛售;另一边是3.5代新房产品力碾压,二手次新根本扛不住。
1200万到1500万这个段,2024年几乎横盘(只跌了0.2%),但进入2025年三季度后开始加速补跌。
目前只出现了一点企稳信号,还需要再观察。

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预期有变化
今年2月25日出的沪七条新政,政策和之前比其实没有那么猛,但这之后市场预期确实有变化。

从客户行为看,1000万以下的客群入市意愿明显增强。
他们更关注居住品质,不再单纯赌升值。1000万到3000万的客群还在观望,决策很谨慎,怕买在半山腰。

我们最近有两个案例比较典型。
一个春申卖房客户,在小阳春期间成交价格多了15万。
房东并没有因为价格松动了,就再等一等。
看得出现在的房东依然比较务实。
还有个买房客户,原本想买个大户型学区一步到位。
最后是买的郊区次新大户型自住,然后买了个闵行老破小挂户口上学。
用更省钱的组合预算方案代替一步到位选择。
自住归自住,学区归学区,灵活处置。
说明,现在的客户变得更理性,真正有需求的客户务实在替代单纯投资想法。

风险在降低,分化在继续
2025年上海二手住宅成交了22.7万套。
2026年在政策宽松和需求逐步释放的前提下,预计全年成交在24万到28万套之间。
这个区间属于中性偏乐观。
对大家来说,这样的成交量意味着市场会比前两年热一些。

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但节奏上,还是要警惕季节性波动。
历年小阳春之后,5、6月份经常回落。
除非再有强力政策,否则下半年价格可能还会松动。
更重要的是,上海楼市的系统性风险正在降低。
因为租金回报率上来了。
2025年1月,整体租金回报率超过了10年期国债收益率;
2025年8月,又超过了银行大额存单利率。
现在买一套房子出租,比把钱存银行或买国债的收益还要高一点。
从资产收益率的角度看,房价继续大幅下跌的风险,比过去三年都要小。

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当然,这不等于所有房子都会涨。
未来市场的分化还在继续。
好的房子(比如市区老破小、租金回报率高、总价低的刚需盘)会率先企稳,甚至小幅回升;
差的房子(比如郊区无地铁、产品老旧的次新房、高总价改善盘)可能还要继续挤泡沫。
整体来看,上海楼市已经从急跌阶段,进入分化磨底阶段。

最后
看了上面这么多数据,你可能还是想问:
那我到底该怎么操作?
1、如果你是300万以下的老破小买家现在可以出手了。
别指望抄到最低点,差不多就上车。
2、如果你是800万以内的首改买家可以继续看看。
下半年解禁盘出来,选择或许会更多。
3、如果你是1000万以上的改善买家多看看新房。
毕竟新房现在的折扣优惠也不少,而且产品是3.5代。
4、如果你想卖房:
趁现在小阳春热度,该挂就挂,价格别太贪都问题不大。
楼市的钱,越来越难凭运气赚了,但凭信息差和专业判断,还是能省下来、赚得到。
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注:该篇文章仅代表个人见解,不构成交易建议。
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