今年上海楼市的“小阳春”真不太一样。
成交量确实上来了，但背后最大的变化不是买家突然多了。
而是房东不再恐慌了。
库存降了，降价房源少了，涨价房源冒头了。
刚需的房子已经跌得差不多了，但改善型的房子还在挤泡沫。
市区老破小更稳了，郊区次新房有点发愁。
客户也没那么焦虑了，该买买，该等等，自住第一。
整体来看，上海楼市大崩盘的风险小了很多，但不同的房子，分化还在继续：
好的稳，差的难。
小阳春比往年更真
先上结论：
成交量起来了，供给缩了，房东不慌了，价格在磨底。
今年小阳春的质量，确实高于往年。
1、成交量。
2026年3月末那一周，上海二手房网签量冲到了7732套，创2023年以来新高。
3月网签量3.1万套，是过去5年以来的最高值。
节后到现在的成交量都不小，数字不会骗人，房子确实在加速卖。
房外房研究院制图
值得注意的是，带看量虽然比前两年峰值还低一点，但成交转化率高了。
反映买家更果断、决策周期缩短，是典型的积压释放行情特征。
2、供给端，这是今年最大的变量。
上海二手房的库存量，从2025年6月的高峰11.9万套，一路降到了现在的8.6万套，降了27%。
而且今年春节后，库存只涨了3周就开始重新下降；去年同期是连涨了8周才掉头。
这说明什么？房子挂出来的速度慢了，卖出去的速度快了。
房外房研究院制图
新增挂牌量也在减少。节后每周新增挂牌5437套，比2025年同期少了25%，
比2023、2024年同期更是少了45%。
很多房东不着急卖了，或者觉得现在价格太低，干脆撤牌不挂了。
房东的心态从“恐慌出清”变成了“理性等待”。
数据也很明显：
降价房源量比高峰期下降了65%。
而涨价房源从节前每周400套左右，快速反弹到909套。
房外房研究院制图
3、价格方面，成交价确实反弹了一点，挂牌价下跌的斜率也变缓了。
但也要提醒一句：过去几年，每年小阳春价格都会反弹一下，但一到5、6月份就开始回落。
所以现在只能说“价格磨底的信号在积累”，还没到全面反转的时候。
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刚需触底，改善还得等
成交量涨了，但不是所有房子都涨。
结构分化非常严重，一句话概括：
低总价刚需已经喘过气来，改善型还在挨打。
总价段：
300万以下的房子，网签成交占比高达68.5%，而且从去年三季度开始就一直维持在高位。
最底层的购买力在动，这部分房子价格跌得狠，已经回到了2015-2016年的水平。
所以刚需买家觉得差不多了，该上车就上车。
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500万到800万的首改群体，价格还没止跌。
节后挂牌量还在增加，而且受到3.5代新房的分流。
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800万到1500万的改善盘，是最冷的。
成交占比在下降，买家普遍在等价格到位。
这部分房子受冲击最大：
一边是2025年下半年开始的新房解禁潮，很多投资客抛售；另一边是3.5代新房产品力碾压，二手次新根本扛不住。
1200万到1500万这个段，2024年几乎横盘（只跌了0.2%），但进入2025年三季度后开始加速补跌。
目前只出现了一点企稳信号，还需要再观察。
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预期有变化
今年2月25日出的沪七条新政，政策和之前比其实没有那么猛，但这之后市场预期确实有变化。
从客户行为看，1000万以下的客群入市意愿明显增强。
他们更关注居住品质，不再单纯赌升值。1000万到3000万的客群还在观望，决策很谨慎，怕买在半山腰。
我们最近有两个案例比较典型。
一个春申卖房客户，在小阳春期间成交价格多了15万。
房东并没有因为价格松动了，就再等一等。
看得出现在的房东依然比较务实。
还有个买房客户，原本想买个大户型学区一步到位。
最后是买的郊区次新大户型自住，然后买了个闵行老破小挂户口上学。
用更省钱的组合预算方案代替一步到位选择。
自住归自住，学区归学区，灵活处置。
说明，现在的客户变得更理性，真正有需求的客户务实在替代单纯投资想法。
风险在降低，分化在继续
2025年上海二手住宅成交了22.7万套。
2026年在政策宽松和需求逐步释放的前提下，预计全年成交在24万到28万套之间。
这个区间属于中性偏乐观。
对大家来说，这样的成交量意味着市场会比前两年热一些。
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但节奏上，还是要警惕季节性波动。
历年小阳春之后，5、6月份经常回落。
除非再有强力政策，否则下半年价格可能还会松动。
更重要的是，上海楼市的系统性风险正在降低。
因为租金回报率上来了。
2025年1月，整体租金回报率超过了10年期国债收益率；
2025年8月，又超过了银行大额存单利率。
现在买一套房子出租，比把钱存银行或买国债的收益还要高一点。
从资产收益率的角度看，房价继续大幅下跌的风险，比过去三年都要小。
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当然，这不等于所有房子都会涨。
未来市场的分化还在继续。
好的房子（比如市区老破小、租金回报率高、总价低的刚需盘）会率先企稳，甚至小幅回升；
差的房子（比如郊区无地铁、产品老旧的次新房、高总价改善盘）可能还要继续挤泡沫。
整体来看，上海楼市已经从急跌阶段，进入分化磨底阶段。
最后
看了上面这么多数据，你可能还是想问：
那我到底该怎么操作？
1、如果你是300万以下的老破小买家现在可以出手了。
别指望抄到最低点，差不多就上车。
2、如果你是800万以内的首改买家可以继续看看。
下半年解禁盘出来，选择或许会更多。
3、如果你是1000万以上的改善买家多看看新房。
毕竟新房现在的折扣优惠也不少，而且产品是3.5代。
4、如果你想卖房：
趁现在小阳春热度，该挂就挂，价格别太贪都问题不大。
楼市的钱，越来越难凭运气赚了，但凭信息差和专业判断，还是能省下来、赚得到。
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