今天，杭州土地市场迎来二季度的“第一场土拍”。
三宗宅地同日登场，分别位于滨江区长河、余杭区闲林和钱塘区东部湾新城，总起拍价44.8亿元。
最终结果不出意料地出现了“分化”——长河地块成为房企争抢的香饽饽，以近46.83%的高溢价率顺利成交；闲林和东部湾新城两宗地则平稳出让，各归其主。
今日土拍成交情况
01
本场土拍最大的看点，非滨江区长河“网易南”地块莫属。
这块宝地周边的宅地供应已经断档五年。上一次板块内推出宅地，还要追溯到2021年底的绿城华润·晓月映翠，当时新房限价5.15万元/㎡。
地块优势也显而易见。周边盘踞着网易、阿里、华为等大厂，高端购买力肉眼可见。而五年没有新项目的现状，在一定程度上也造成了周边积压的改善需求。
地块现状
目前，地块周边晓月映翠、保利天汇等次新房挂牌价普遍在5万元/㎡左右，大户型甚至能站上6万元/㎡。而滨江区目前在售的新盘，要么是滨江中心动辄10万 的顶豪，要么是浦沿4万元/㎡左右的入门级产品，恰好与长河地块形成了一段“真空地带”。唯一价位相近的西兴锦川源府，体量仅164套。
市场普遍判断，如果房企拿出足够有诚意的产品，未来售价看齐6万元/㎡并非奢望。
最终：经过127轮报价，华润以总价约39.5亿元竞得襄七房单元FG04-R21-B22地块，楼面价约41107元/㎡，溢价率46.83%。
最终这块“等了五年”的宝地以高溢价率落槌，算是给长河板块的宅地供应画上了一个热闹的句号。
02
余杭闲林地块虽然没有长河那般火爆，但自身条件也相当能打。
地块位于闲林东北翼，往北就是未来科技城，距离地铁12号线黄泥坞站仅400米，通勤便利。更难得的是容积率只有1.05，天生就是做低密项目的料子。
地块区位图
板块内有一个现成的参照物——在售的溪径恒庐，去年底出让时楼面价16100元/㎡，叠排卖到3.3万元/㎡（含装修），联排5.3万元/㎡（毛坯），整盘均价超4万元/㎡，开盘以来已经卖了170多套。
本次出让地块的大区位甚至比溪径恒庐还要好一些，不过规划要求“不低于4F”，联排的溢价空间略有压缩，但整体售价看齐4万元/㎡仍可期待。
再看起拍楼面价——12840元/㎡，和4万元/㎡的售价预期之间，留足了利润空间。不过房企并没有因此头脑发热。
一方面，区域内东海闲湖城还有近200套联排压着（均价4万），未来科技城那边绿城的低密项目也虎视眈眈；另一方面，要实现溪径恒庐那样的流速，产品力必须足够硬核。
最终，经过23轮报价，杭州保亿亿航商业控股有限公司以总价约6.12亿元竞得闲林单元YH120201-01地块，楼面价15653.63元/㎡，溢价率21.91%。
03
钱塘区东部湾新城地块是本场最“低调”的一位。
东部湾新城单元QT020303-05地块是今年钱塘区挂牌的首宗涉宅地，建筑面积约9.7万方，其中商业建面约1.12万方，需整体持有，容积率2.14。
在售项目方面，距离地块最近的潮映杭园，高层均价约2.8万元/㎡，整体去化速度较快。
地块现状
最终，兴耀、滨江经过2轮竞价，以总价129891万元竞得东部湾新城单元QT020303-05地块，楼面价13396元/㎡，溢价率0.78%。
作为新兴板块的补充型供应，它没有前两者的话题性，竞拍过程波澜不惊，最终以低溢价平稳收官。
小 凤 凰 说
回顾整场土拍，杭州土地市场的分化逻辑依然清晰：核心区稀缺宅地，五年等一回，房企愿意为好地段和好预期“下重注”；而外围或新兴板块的地块，即便条件不差，房企也保持着精打细算的节奏——该拿的拿，但不盲目追高。
这种“热归热、稳归稳”的格局，或许正是当下杭州土地市场最真实的写照。
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